もふ社長の怖くてやさしい投資相談室#1「不動産投資って怖くないですか？」

いきなりですね（笑）。実はその「怖い」というイメージ、間違ってはいないんですよ。といっても、不動産投資のしくみはシンプルで怖くありません。問題は、それを悪用する人たちがいること。だから、怖い・怪しいと思われるんです。

この業界には、騙す人・騙される人がたくさんいるんですよ。そういう面をたくさん見てきましたから。「ラクして儲けられます」「不労所得が築けます」「老後の不安をなくします」「節税になります」。そんな言葉で物件を紹介してきたら、初心者は要注意。甘い言葉で釣るのはよくある話ですよ。

いっそのこと、騙される王道パターンを紹介しましょうか。多くあるのは、相場よりずっと高い金額で不動産を売りつけるケースですね。通常の相場なら2,000万円の物件を3,000万円で売るとか。売った側はボロ儲けで、買った側はその時点でマイナス1,000万円……。でも、買った時は騙されたことに気づかない。

何年も経って、物件を売る時ですよね。3,000万円で買って、数年後に売ろうとしたら1,000万円でしか買い手がつかないとか…。1,000万円ムダに高く買っているから。住居用物件の売買ではこんな話めったにないですが、投資用物件ではよくあるんです。

きちんと勉強して、その価格が適正かどうか裏を取ればほぼ気づけますよ。でも、知識なしに安易に始めたら気づけない。だって、自販機のコーラが1万円で売っていたら適正価格でないのは知識がなくてもすぐにわかりますけど、2,000万円の物件が3,000万円で売られていても、不動産に関する知識がなければわからないじゃないですか。不動産は、ひとつひとつ物件が違いますし。

だから、この世界には初心者を騙そうとする人がたくさんいるんです。それが「怖い」「怪しい」というイメージの理由じゃないですか。

むしろ逆ですよ（笑）。僕は騙す側の人をたくさん見てきて、それをぶっ潰したくて情報を出し始めたんです。不動産投資をする人が本当に役立つ情報をガンガンぶちまけちゃおうと（笑）。そうすれば、騙しようがなくなるじゃないですか。

残念ながらいるんですよね。裏を返せば、安易に騙される人もたくさんいます。不動産投資って、お金を出せば儲かるような甘いものではないんです。「投資」というより「ビジネス」「賃貸経営」と表現する方が正しくて、必死に勉強してきちんと物件を探さないと儲けられません。仮に魚の素人が豊洲の魚市場に行って、相場も知らずにマグロを買っても儲かるわけがないですよね。ぶっちゃけ、参入するハードルはすごく高いんですよ。

でも、それはチャンスなんです。参入するハードルが高いということは、ライバルが少ない。しかも、きちんと勉強すれば成功しやすいビジネスとも言える。起業したりお店を出したりするよりは、成果を予想しやすいと思うんですよね。

だと思いますね。人が住居で暮らすのは、生活の根底にありますから、その需要は急になくなりませんよね。人口減少といっても、人がいる限り住むための住居は必要です。割安の物件を買えさえすれば、成功確率はかなり高いですよね。

きちんと勉強すると、この物件は安いか高いか、相当わかるようになります。十分に知識のある不動産投資家なら、物件の条件を聞いた瞬間に安いか高いか判断がつくくらい。だから、割安物件は取り合いになるんですね。

はい。そもそも、不動産市場は割安物件、割高物件が出やすいんです。「市場の歪み」が起きやすいというか。

適正価格から離れた金額で売られることが多いという意味ですね。なぜかというと、そもそもの適正価格がわかりにくいのと、いろんな事情で売られるから。相続対策だったり、管理が面倒になったり。そういう時って、儲け度外視で格安で手放すことが多いんです。

そうですね。しかも割安物件は、家賃収入も期待できるんですよね。不動産投資の利益には、売却利益の「キャピタルゲイン」と、家賃収入の「インカムゲイン」があります。インカムゲインで考えても、割安で物件を買って、高い家賃収入を得られるチャンスが多いんですよ。

実際、年間利回り20％の物件も珍しくない。年間利回りとは、物件購入価格の何%を年間家賃でもらえるか、です。1,000万円の物件なら、年間200万円の家賃収入。実際はそこから税金やリフォーム用などの経費が引かれるので丸々残るわけではありません。でも株式投資の配当は良くて5%くらいなので、不動産投資の収益性の高さは魅力的に感じました。

銀行の融資を受けられる点ですよね。だから、少ない自己資金で大きな利益を得る「レバレッジ」がかけやすい。

そうです。最初に「不動産投資のしくみ自体はすごくシンプル」だと言いましたよね。きちんと説明すると、まず「①銀行からお金を借りる」。そのお金で、マンションなどの「②物件を購入する」。そして、入居者から「③家賃収入を得る」。その収入で「④銀行への返済やリフォームなどを行う」。最後に「⑤物件を売る」。この①〜⑤が基本です。

はい。面白いのは、いい物件を見つければ、自分のお金をほぼ使わずに資金を増やせること。仮に月30万円の家賃収入を得られる物件として、銀行返済や管理・リフォームの費用で月20万円出ていくとします。すると、毎月手元に10万円残りますよね。これがすごくメリットなんです。

そうです。元手資金は銀行から借りて、それを使って家賃収入を得られて、その収入でローンを返済しても10万円余る。さらに返済が終わると、物件は自分のものとして残る。それを売却すればお金も入りますから。

それもこれも、銀行からお金を借りられるからなんです。他の投資では、まず銀行から融資を受けるのは難しいですよね。株式投資をしたいから「お金貸して」といってもムリでしょう。それは、銀行が不動産投資を「ビジネス」として見ているから。きちんと計画を出して事業性を伝えれば、銀行が融資してくれる。これは不動産投資ならではですし、だからこそ「投資」ではなく「賃貸経営」だと思うべきなんです。

しかも、不動産投資は長い歴史があるので、外注業者やリフォーム業者の事業も確立されています。それらをうまく活用すれば、あまり自分の手をかけずに運用することも可能。サラリーマンでも副業でできます。私もサラリーマン時代に副業で始めましたし。

それは、まったくその通りです。私は無理に「不動産投資をやりましょう」とは、決して言いません。失敗する可能性もありますし、後戻りもできない。「怖いな」と思いながらやるものではないですよ。ちょっとでも迷うなら物件を買わないほうがいい。まずは自分が本当に後悔しないのか、覚悟できるか。そのためには、分からない状態で物件選びをせず、きちんと勉強することです。