人生で最も大きな買い物のひとつが、マイホームです。特に子どもが生まれたタイミングで、マイホームの購入が一気に現実味を帯びてくる人は多いのではないでしょうか。昨今ではコロナ禍の影響で“おうち時間”が増えたこともあり、マイホームの需要はひときわ高まっています。

物件を購入する際に重要なのが、住宅ローンの組み方です。年収や生活費に不釣り合いなローンを組んで家計が回らなくなったり、結果的に支払いが難しくなって物件を売却したりしては、元も子もありません。自分に合ったライフプランを立てて、無理のない返済計画を組むことが大切です。

では、自分に合った無理のない返済計画とは、どういったものなのでしょうか? 住宅ローンにまつわる疑問をスッキリ解決していきましょう!

ズバリ、収入に合った住宅ローンの目安はいくら?

画像: 画像:iStock.com/marchmeena29

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マイホームを欲しいと感じても、自分の収入ならいくらの物件を購入するのが現実的なのかは、いまいちわからないもの。まずは、収入に見合った借入金の金額や、毎月のローンの返済額の目安を紹介します。

借入金の目安は「年収の5倍」

借入金は当然ながらマイホームの金額により変わります。

一例として住宅金融支援機構のデータ1)によると、住宅ローン「フラット35」を利用している人の、マイホーム購入にかかった所要資金は年収の約7〜8倍程度が多くなっています。所要資金をすべて借入金にするわけではありませんが、実際にローンを利用している人のマイホームの金額がこの倍率だと考えると、借入金の上限はさらに高いでしょう。

しかし、長期間にわたって無理なく返済することを考えると、上限の満額を借りるのは得策ではありません

無理をしないためにも、住宅ローンの借入金は、年収の5倍ほどに設定するのが理想的だと言われています。

たとえば、年収1,000万円の世帯なら、8,000万円〜9,000万円のローンを組めることもありますが、実際には5,000万円ほどに抑えるのが理想です。

とはいえ、首都圏では物件価格が高く、年収の5倍ほどの借入金ではマイホームを購入できないケースも。そのような場合は、借入金の目安を最大でも年収の6倍ほどに収めるようにしましょう。もちろん、これらは目安に過ぎないので、最終的には自分の資産状況やライフプランと相談しながら、借入金を決めることが大切です。

毎月のローン返済額の目安は「月収の25%」

では、毎月の住宅ローンの返済額はどう決めたらいいのでしょうか。これについては可能な限り、手取り月収の25%ほどに抑えるのが理想的です。25%に抑えておけば、収入が減った時や働けなくなった時など、状況が変化した場合でも住居費の負担が大きくありません。

仮に手取り月収が45万円の世帯なら、その25%に当たる11万2,500円が、毎月の返済額の目安になります。

ただし、首都圏で物件を探すとなると、25%では購入が難しい場合もあるでしょう。そういった場合には、手取り月収の30〜35%を上限の目安にするのが現実的です。手取り月収が45万円の場合、その30%にあたるのは13万5,000円です。このように、返済額の目安を5%上げるだけで金額が大きく変わり、首都圏でのマイホーム購入も検討できる金額になります。

ちなみに、マンションを購入する場合、管理費や修繕積立費も毎月の支払いに加算されます。新築マンションなら毎月1万5,000円〜2万円、中古マンションならさらに高額になるのが一般的です。上記の目安にはこれらの金額も含めて計算しましょう。

頭金の目安は「物件価格の1割」

物件を購入する際には、頭金の払い過ぎにも気をつけないといけません。預貯金が手元になくなると、急な支出や減収などが起きた際、生活が成り立たなくなる危険性もあるからです。

単身者の場合は生活費の3カ月分、家族の場合は生活費の半年から1年分の預貯金は確保しておきましょう。たとえば、生活費30万円で暮らしている家族の場合、180万円から360万円ほどは手元に残すようにしましょう。

とはいえ、頭金をほとんど支払わずに住宅ローンを組んでしまうと、今度は借入金が大きくなり、金利の分もかさんで返済に負担がかかります。生活費をきちんと確保しつつも、物件価格の1割ほどは頭金として最低限用意できると理想的です。結婚当初からマイホームのための資金計画を立てるなど、準備を進めていきましょう。

住宅ローンを組む際の5つの注意点

住宅ローンを組む際には、ほかにも注意点が5つあります。それぞれのポイントを解説していきましょう。

注意点①:金利を確認する

画像: 画像:iStock.com/ThitareeSarmkasat

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住宅ローンの返済額を大きく左右するのは金利です。たとえば、3,000万円の借入金を35年間、毎月一定額を返済する元利均等返済のローンで返済する場合、金利が1%なら総額は約3,556万円にも上ります。金利だけで数百万円の支払いが発生するのです。

逆に同じ条件で金利が0.5%の場合、総額は約3,270万円と、286万円もの差がつきます。なるべく低金利で契約できる金融機関やプランを選びましょう。基本的には借入金やローンの期間が増えるほど、金利も大きくなります。頭金を多めに用意し、金利による負担を軽減するのも有効な対策です。

注意点②:信用力に気をつける

画像: 画像: iStock.com/visualspace

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住宅ローンを組む際には、契約者の信用力も重要です。それによって借入金の上限や金利、ローンを組める期間も変わります

信用力を決めるのは年収だけではありません。会社員や公務員、自営業といった仕事の形態、勤め先での勤続年数、現在の資産状況、会社の創業年数など、総合的な情報をもとに審査されます。

また、クレジットカードやスマホ代の滞納にも注意しましょう。しっかりとした収入があるにもかかわらず、支払い忘れをしただけの人でも、何度も滞納を行うと信用情報に傷がつき、審査で不利になってしまいます。

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注意点③:返済の年齢を設定する

画像: 画像:iStock.com/Kiwis

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近年では晩婚化の影響もあり、40代を迎えてからマイホームを購入するケースも増えています。年齢の高い人は一般的に年収も高いため、審査で不利になることはそう多くありません。ただし、年齢を重ねるほどローンを組む期間が短くなったり、高齢になってからローンを完済することになってしまったりするので、返済計画の立て方にはご注意ください。

これから組む予定のローンや、今組んでいるローンの完済が65歳を超える場合、返済計画の見直しをおすすめします。確かに人生100年時代の到来によって、雇用期間は延びると言われていますが、現役時代のように働き続けるには体力も必要です。繰り上げ返済も視野に入れるなど、なるべく65歳までに完済できるような返済計画を組みましょう。

注意点④:物件代金以外の諸費用を用意する

画像: 画像:iStock.com/LukaTDB

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マイホームの購入には、物件の代金以外にも諸費用がかかります。たとえば、司法書士や銀行に支払う手数料、書類の印紙税、不動産登記に必要な登録免許税など。その総額は、新築物件だと物件価格の4〜5%、中古物件だと物件価格の7〜8%にも上ります。

最近は諸費用込みでローンを組める銀行も増えていますが、金利による支出も大きくなってしまうので、諸費用は頭金と一緒にあらかじめ用意しておくのが理想的です。

注意点⑤:不動産業者のセールストークを鵜呑みにしない

画像: 画像:iStock.com/metamorworks

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不動産業者の甘いセールストークにも注意しましょう。不動産業者のなかには、最低金利のみで見積もりを出したり、頭金ゼロでの購入を勧めたりと、一見すると契約者に有利な話を持ちかけてくる営業マンもいます。

しかし、最低金利でローンを組めるかは審査の結果によりますし、頭金を極端に減らすと返済の負担も高まります。自分にとってそのプランが本当にいいものなのか、慎重に見極めることが大切です。

マイホーム購入を考え始めたら3つのポイントをチェックしよう

では、マイホームの購入を考え始めたら、どのように計画を立てたらいいのでしょうか。チェックしたい3つのポイントを解説します。

① 自分の適正予算を理解する

画像: 画像:iStock.com/Chainarong Prasertthai

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大前提として、マイホームは「物件」ではなく「予算」で決めるのがポイントです。物件ありきで考えると、あれもこれもと欲張ってしまい、経済的に無理のあるプランを立てることにつながりかねません。

では、自分にとって適正な予算は、どのように計算したらいいのでしょうか。まずは、自分に合った毎月のローン返済額を割り出しましょう前述のとおり、毎月のローン返済額は手取り月収の25%、首都圏なら30〜35%が理想です。

次に、銀行の公式サイトなどで住宅ローンのシミュレーションを行います。自分の年収のほか、希望する金利、返済期間、物件価格といった各種情報を入力すれば、それに応じた毎月の返済額を試算してくれます。

ここからは“理想と現実のギャップ”を埋め合わせていく作業です。毎月の返済額が理想の金額に収まるように、シミュレーションで微修正を繰り返しましょう。これにより自分に合った物件価格や頭金、金利の種類などがわかり、あとは諸費用を加えるだけで、適正な予算を大まかに把握することが可能です。

② 子育てやキャリアプランなどの将来像を見直す

画像: 画像:iStock.com/miya227

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よりリアルな予算を出すなら、将来的な収支を想定することが必要です。たとえば、子どもが成長していくと、学費や教育費など、大きな支出の発生する機会も増えていきます。無理のない返済計画を立てるには、これらの費用からしっかりと逆算しないといけません。

キャリアプランも重要で、昨今はコロナ禍の影響でリモートワークが普及するなど、働き方も変化しています。地方移住の需要も高まっているため、物件を買った後に、家を手放して引越しを検討する可能性もあるかもしれません。しかし、その際に物件の売却額がローンの残債額を上回らなければ、家はないのに毎月の支払いだけが残ってしまいます。

そのため、物件の将来的な価値についても検討できるとベストです。仮に引っ越すとしても、売却益を出したり、毎月の返済額以上の家賃で物件を貸し出したりできれば、赤字にはなりません。可能な限り、家賃の相場や人口の推移などを確認しておきましょう。いずれにせよ、マイホームのような大きな買い物には、様々な視点での将来像の見直しが不可欠なのです。

③ 家計全体を見直す

画像: 画像:iStock.com/kohei_hara

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住宅ローンの返済は、長期間にわたって家計に大きな影響を及ぼします。マイホーム購入の検討を機に無駄な支出を改善するなど、家計全体の見直しを行いましょう

ほかにも住宅ローンを組むと、団体信用生命保険に加入することになります。それに伴い、契約している生命保険の見直しを行うなど、保険の最適化も必要になるかもしれません。引っ越しによって部屋数が増えたり、オール電化の家を買ったりした場合、光熱費も変化します。マイホームの購入は、家計全体を見直す絶好のタイミングと言えるでしょう。

マイホームを検討するなら、まずはライフプランの設計を

画像: 画像:iStock.com/monzenmachi

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このようにマイホームを検討する際には、現在の資産状況や今後の収支を踏まえながら、子育てやキャリアプラン、老後までを見据えた将来像を明確にすることが求められます。そこで有効なのが、ライフプランの設計です。

自分と家族の人生において、どのタイミングでどのような費用が必要になるのか。それに備えるには、どれくらいの資金をいつから用意しないといけないのか。ライフイベントから逆算した資金計画を立てることで、住宅ローンも無理なく返済できるようになります。

しかしながら、自分だけで将来的に発生する収支を漏れなく把握し、正確に計算するのは非常に大変です。マイホームの検討と併せて、自分に最適なライフプランの設計をプロに相談してみてはいかがでしょうか。

東京海上日動あんしん生命では、ファイナンシャルプランナーの資格を持ったライフパートナーが、家計の見直しやライフプラン設計などのお金の相談に無料でアドバイスをしています。住宅ローンの組み方も含めて相談できるのはもちろんのこと、将来的なお金の不安も大幅に解消されるので、ぜひ利用してみてください。

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