もふ社長の怖くてやさしい投資相談室#3「不動産投資のベストな勉強を教えてください！」

必要な知識を確実に学べる……ですか。それなら、不動産投資の本を100冊読みましょう。一番確実です。

「確実に」ということなら、100冊読んでほしいと思います。僕も不動産投資を始める前に100冊以上読んだんですよ。というのも、不動産投資の本ってたくさん出ていますよね。でも、言っていることはバラバラなんです。

はい。著者はそれぞれ独自の理論を持っているし、中にはコンサルを売り込みたいだけの“詐欺”に近い本もある。業者が自分の物件を売るために出版することも珍しくないんです。だから、1冊2冊ですべてを学ぼうとすると痛い目に遭うかもしれません。

ひとつの基準にはなりますが、あまりネットの口コミを信用しすぎるのは考えものです。詐欺的な本の中には、高評価ばかりのものがありますよ。おそらくサクラでしょう。僕も買ってすぐに捨てた本がたくさんあります。読み始めた瞬間に「なんだこれは？」と（笑）。

もちろんです。僕も最初は初心者でしたから。知識がない頃は、どの本が正しくてどの本が詐欺なのか、判断できないじゃないですか。しかも、たとえ正しい内容でも、本によって理論は様々。だから100冊以上読んで、いろいろな意見を取り入れてほしいんです。その上で、自分が良いと思うものを決める。

そうですね。もっと言えば、本をたくさん読む中で「不動産投資は向いてなさそうだな」「あんまり面白くなさそうだな」と思ってもいいんです。わずかな情報で飛び込む方が危険だし、やらないという判断も大切。たくさんの本を読むことで、いろんなリスクを回避できるんですよ。

確かにそこは悩みますからね（笑）。それならオススメの本が2冊ありますよ。

1冊目は、初心者が抱く不動産投資のギモンにわかりやすく答えてくれる“教科書”です。鈴木宏史さんの『不動産投資 最強の教科書』ですね。

誰もが抱く“素朴”な不動産投資のギモンに、Q&A形式でていねいに答えているんですね。しかも、知識がなくても分かリやすい文章なんです。

はい。著者の鈴木宏史さんは、不動産鑑定士であり、不動産投資家として実績を持つ人。サラリーマンをやりながら、地方でRC造（鉄筋コンクリート構造）のマンションを買い続けて実績を築いた人なんです。もともとコラムニストとしても人気で、前回紹介した不動産情報サイト「楽待」でもコラムを書いていました。それだけに、読みやすくて分かりやすいんです。

僕が不動産投資を始めるきっかけになった本ですね。石原博光さんの『まずはアパート一棟、買いなさい！』です。

前回話したように、不動産の物件にはいくつかのタイプがあります。それまで僕は「区分マンション」ばかり見ていたんですね。そして「表面利回りがよくないなあ」と思っていました。だから、不動産投資には興味がありつつも乗り気じゃなくて。

そうですね。区分マンションは、表面利回りがだいたい5〜10％。しかも管理費やリフォーム費でさらに引かれる。一方、この本によると、アパートは利回り20％も夢じゃないというんですね。「そんな世界あるんだ」と目からウロコでした。

具体的な実績が本の中に書かれているので、読んでみてください。石原さんは地方のアパートを安く買って、着実に利益を上げていった方なのですが、その手法を細かく載せているんです。物件の探し方から、空室の埋め方まで。もしこの本に出会っていなければ、僕は不動産投資をやっていなかったかも。

正直、最初のアパート購入はこの本の通りに実践したくらいですね。いまだに売れている本ですし、不動産マニアには「まずアパ」と言えば分かると思います（笑）。

ひとつ注意点は、この本が“アパート”の投資法に特化していることです。不動産投資で人気が高い「RC造マンション」ではないので、そこだけ分かっていただければ。

それはダメなんです。アパートとマンションは、買うまでの戦略がかなり違います。競技のルールは同じだけど、必勝法は大きく異なるようなもの。なので、マンションならマンションの戦略をきちんと学んだほうがいいでしょう。

そうなんです。これも100冊読んだほうがいい理由ですね。アパートとマンション、あるいは新築と中古など、物件のタイプで必要なノウハウは全然違うんですよ。だから様々なジャンルの本を読んで、自分に合うものを見つけられるといいですよね。

はい。ちなみに、これ以外にも「初心者が最初に読む本」をブログでいくつか紹介しています。このページも参考にするといいですよ。とにかく、100冊目指して頑張りましょう（笑）

それはマストです。野球の本をずっと読んでいてもうまくならないですよね。実際に体を動かして野球をしないと。相場観を磨くのも同じ位置付けなんです（相場観については第2回参照）。

千差万別なので、ひとことで良し悪しは判断できないですね。ただひとつ言えるのは「自分にとって必要かどうかが分からないなら、大金を払うな」ということです。セミナーに行くにも、教材を買うにも。

よくいるんです、僕に「このセミナーどうですか？」と聞く人が。僕はそれに答えません。受講すべきかどうかを自分で判断できないならやめたほうがいいですね。セミナーは高額なものも少なくありませんから尚更です。重大な判断、お金がかかる判断を人に任せてしまう人は、投資で成功するのは難しいでしょう。

そうですね。ただ、学ぶことが多いのは事実ですが、1つ1つの知識はそんなに難しくはないんですよ。「住居」は誰もが生活している場所だし、リフォームをするにも、床のフローリングや壁紙などは、身近な存在だからイメージしにくい世界ではないですよね。それに、専門的な知識を必要とする本当に大事なことは専門家に任せることができます。これも不動産投資の良さなので。

リフォームならリフォーム業者、税金関連なら税理士へ業務を委託できる、という意味です。不動産投資は、自分がすべての専門家になる必要はなくて、各分野の知識を大まかにつけておけばいい。「監督」のようなイメージです。僕もリフォームや税金の細かい知識はないですし、あまり身構えなくて大丈夫ですよ。

ありがとうございます（笑）。あとはもうひとつ、仲間を作ってください。SNSで不動産投資をやっている方とコミュニケーションをとるとか、「大家（おおや）の会」に入るとか。

全国のオーナーさんが非営利でやっているコミュニティです。サービスはいくつか存在します。不動産情報ってあまり表に出ないんですよね。どこのリフォーム業者がいいとか、そういう情報は、仲間から得るのが一番です。ただし、これもマナーが大切です。

初心者の人が、いきなり根掘り葉掘り情報を聞くのは嫌われます。不動産投資家に「物件の探し方を教えてください」とか「家賃年収いくらですか」なんてズバズバ聞くと煙たがられるので（笑）。基本的なことは自分で勉強したほうがいいですね。

あと、こういったオーナーコミュニティは“カモ”を探している業者にとっても“オイシイ場所”です。初心者が変な物件を売りつけられるケースもあるので、自己責任で参加するか考えてください。

本当に騙す人が多い業界なので。いろいろな業界を見ているけど、こんなに騙す人が多いのは不動産投資だけですよ。だからこそ、知識なしでやってはダメなんです。甘い言葉に流されず、粘り強く勉強すること。そうすれば、成功の可能性は確実に高まりますよ