もふ社長の怖くてやさしい投資相談室#2「儲かる物件ってどう探すんですか？」

気が早いですね（笑）。どん欲さは大切ですが、不動産投資で“焦り”は禁物です。前回も言いましたよね、そういう人が騙されると。

その騙される典型が「この物件儲かります」と言われて、勉強もせずに買ってしまうパターンなんですよ。きちんと勉強している投資家は、情報を見た瞬間に「この物件が儲かるかどうか」が分かります。つまり、儲かる物件はすぐに売れてめったに残らないんです。何を言いたいか、分かりますか？

要は、“売れ残り”だから紹介される場合が多いんですよ。業者から「この物件儲かります」と勧めてきた時点で怪しんでください（笑）。儲かる物件を“自分で”見極められるように、きちんと勉強してから不動産投資を始めましょう。

一番重要になるのは「利回り」。年間の家賃収入が購入価格の何％になるかという指標です。利回りを見てお得かどうか考えるべきですが、これも知識なく騙される人が多いんですよ。

はい。ここをきちんと伝えないと、何となく分かったと思って、軽率に購入してしまうので。

利回りについて、業者が「家賃保証」をアピールするケースがあるんですね。家賃保証とは、入居者がいなくても一定額の家賃を業者が支払うものなのですが、「30年間の家賃保証があるので安心です」みたいに言われることが多いんですよ。確かに、30年間保証してくれたらうれしいですよね。空室でも利回りが安定しますから。

でも「30年安心」と言いながら、実際の契約は「2年更新」だったり。2年経つと保証額が減額したり、なくなったり。最初は「家賃保証10万円です」なんて言いながら、2年後には8万円、次は7万円と下がっていくのはよくある話ですよ。

たくさんあります。数年前に起きた「かぼちゃの馬車事件」もそうですよね。安定した家賃保証をウリに投資家を募っていたのですが、高すぎて支払いきれなくなったという。保証をアテに物件を購入した投資家は借金返済に追われたんです。

だからこそ、利回りや家賃保証、あるいは物件価格を見る時は、適正かどうか自分で判断しなければいけません。請け売りに流されてはダメです。自分で判断できるようになれば、自然と儲かる物件も見つかりますよ。

「相場観」を磨くことに尽きます。たぶんこれってどんなことにも共通すると思うんです。最近何か欲しいものありますか？

いいでしょう。たとえば、腕時計の値段を見た時、それが高いか安いかは何から判断しますか？　おそらく、いろんなブランドの腕時計を見続ける中で「このブランドのこのシリーズなら大体いくら」と、相場をイメージできるようなりますよね。あるいは、他の店やサイトの価格と比較して、高い安いを判断するはずです。

不動産も同じですよ。ひたすら物件を見続けて「この物件なら、だいたい価格と利回りはこのくらい」という相場観を養っていく。その中で「市場の歪み」がある物件を見つけるんです。立地や築年数、土地、建物の広さなどの情報を見て、大体の価格と家賃をイメージできるようになると負けにくい。

そうです。「歪み」がすぐ分かるように、相場観を養っていく。豊洲でマグロの競りに参加する人も、毎朝いろんなマグロを見て、断面や鮮度を観察しながら、高い安いを判断できるようになるわけですよね。

たとえを思い付くと言いたくなるので（笑）。とにかく、不動産投資は鉱山に潜って、クズ石の山からダイヤモンドの原石を見つける作業。原石をピカピカに磨いて仕上げるイメージです。

毎日少しずつでいいので、物件情報を見続けましょう。「楽待」や「健美家」といった不動産投資サイトには、日本全国の投資物件情報が出ています。それを毎日見続けることですね。といっても、何となくではダメで、まずは絞り込みましょう。

エリアや物件のタイプを絞るということですね。北海道と東京の物件は、価格がまったく違いますよね。それを一緒くたに見ても相場はつかめない。僕は愛知在住なので、近隣エリアに絞って見ています。愛知、岐阜、三重、静岡という。

すると、このエリアでこの金額は「ちょっと安いな」と思うようになる。ただ、安さの理由は他にもあるかもしれない。それで築年数や物件のタイプも見ていく。すると「この築年数ならこの安さでも仕方ない」とか、価格の“裏取り”ができるんですよ。これが相場観なんですよね。

そんなイメージです。1日10分〜15分見ればいいんですよ。エリアが限定されていれば。僕は最初の頃、あるエリアに絞って、築年数ごとの価格をエクセルにまとめて比較してましたね。そうすると、歪んでいる物件が分かるようになるんです。

ポイントは、毎日上がる新着物件を見続けて、その物件が「高いか安いか」を考えることです。そして、安いと思った物件はサイトの“お気に入り”に追加しておきましょう。

はい。その物件情報がいつまで掲載されているかチェックしてみてください。掲載が無くなれば「売れた」ということ。安い物件はすぐに売れて掲載が無くなるので、先ほど考えた「この物件が高いか安いか」の答え合わせができるんです。

売れた以外の理由で掲載が終わることもあるのですが、1つの目安にはなると思いますよ。ぜひチャレンジしてみてください。

これも重要です。物件のタイプは大きく分けると6つですね。

区分マンションは、マンション内の1戸を買い上げるパターン。再生系は、ボロボロの物件を買ってリフォームする形ですね。

区分マンション以外は、どれもきちんとやれば儲けられると思います。ただ、再生系はテクニックが必要なので初心者にはオススメしません。儲けにくい、というか成功した話をほとんど聞かないのは区分マンションです。

「市場の歪み」が出にくいんですよね。仮に100戸あるマンションの1戸を売買すると、どうしても同じマンション内の他物件と価格が近くなる。隣の部屋が同じスペックなのに500万円違うという事態は起きにくいですから。

あとは「実需」で買う人が多いんですよ。投資用ではなく、住むための購入です。1戸単位なので。実需は、比較的高くても買う人が多いので、価格が上がりがち。購入額（仕入れ額）も高くなるので、投資としては収益性が高くなりにくいんですね。

よく木造や鉄骨、RC(鉄筋コンクリート）なんて言いますよね。こういった建物の造りもチェックするといいでしょう。どれが良いということはありませんが、人気はRC＞鉄骨＞木造の順です。理由は、大まかにいうと「建物の寿命」と関連していて、寿命が長い方が評価は高い。そういう物件は、融資が出やすくなるんですね。

そうですね。なので、築年数やタイプ、構造など様々な要素でどのくらい金額が変わるのか、それをつかんでいくのが「相場観を養う」ことなんです。まずはエリアを絞って、その差を読み取っていく。これが儲かる物件を見つけるコツですよ。

甘いです（笑）。最初に話した通り、不動産投資は勉強することが多い。だからこそ、参入障壁が高くライバルが少ないんです。つまり、勝つチャンスは大きい。なので、まだまだ勉強することはありますよ。